J’ai reçu plusieurs consultations de personnes auxquels était arrivée une information très mal comprise et publiée sur certains sites. Je dis « mal compris » car l’erreur provient des nuances juridiques qui font toute la différence et vous allez le comprendre:

En effet, La régulation des Copropriétés en Droit espagnol* permet à la Communauté de Propriétaires de légisférer sur certains aspects relatifs à la location touristique, établissant un quorum  de majorité des 3/5: La norme pense en particulier à une décision qui verserait à l’établissement de frais spécifiques pour les propriétaires de locations touristique.

Imaginons donc qu’au sein d’une copropriété, entre les mois de juin et septembre les frais d’électricité se multiplient par 3 de par les allées et venues de touristes dans l’immeuble et que les copropriétaires refusent d’assumer en communauté ces frais excessifs. Ils parviennent à un accord de ce que les propriétaires des locations assume un quota des frais électriques supérieurs durant cette période de l’année. Ceci est légal.

Imaginons que le soucis au sein d’une autre copropriété est le fait que le portier travaille double car il doit réaliser le contrôle des allées et venues des touristes durant cette période, à qui il remet et reprend les clefs. La Copropriété considère que si le portier réalise des activités en faveur des propriétaires de baux touristiques durant cette période, ou durant toute l’année, il doit assumer une quotité suplémentaire des frais qu’occasionne le travail du portier. Ceci est légal.

De même, les touristes étant trop bruyants, la Comunauté établit des normes spécifiques qui permettraient d’expulser les touristes qui font la fête dans les appartements entre 24h et 6h du matin. Ou que les touristes n’aient plus accès à la terrasse communautaire, au vu de l’état dans lequel elle est retrouvée chaque matin. Ceci est légal.

Le Syndic peut aller plus loin en spécifiant sous quelles conditions de respect le touriste est bienvenu dans l’immeuble, les limitations d’usages des communs ou selon certains horaires. En réalité il s’agit de normes qui proviennent du bon sens et de la bonne conduite en communauté.

 

Dans quel sens le Syndic abuserait-il d’un pouvoir normatif alors?

Imaginez qu’un Syndic, ne supportant pas le tabac des fumeurs qui sortent du magasin à Tabac d’en bas votent par majorité absolue que les locaux de son immeuble ne peuvent se destiner à la vente de Tabac, activité légale et règlée, et dont les licences dépendent de l’administration. Ceci n’a tout simplement pas de sens. La Communauté n’a pas ce pouvoir.

De même, si le Syndic votait à l’encontre pure et simple de destiner les appartements à la location touristique, ceci irait également à l’encontre de ses capacités, de son pouvoir normatif.

  • *En Espagne, nous disposons de Droit national espagnol, valable dans toutes les communautés autonomes; et de droits régionaux, qui sont des normes qui restraignent ou augmentent les droits et devoirs de leurs concitoyens.
  • Dans le Code Civil Catalan, par exemple, la quotité passe dans les termes antérieurs à du 4/5 ou même à l’unanimité des votes pour que ces aspects puissent être valables. Nous nous trouvons donc entre du 80 et du 100%, selon si l’accord verse ou non sur une modification des quotités (participations par voisins aux frais de la Communauté).

Un Syndic n’a donc pas de capacité législative pour INTERDIRE une activité économique (non poluante et non toxique) au sein de l’immeuble par la voie de du Décrêt-Royal 7/2019.

 

Que se passe-t-il si un Syndic approuve par le biais du R-D 7/2019  l’interdiction pure et simple de la location touristique et la publie au Registre de la Propriété Espagnole?

Nous entendons que ette norme est nulle de plein droit. Cela veut dire qu’elle ne doit jamais s’appliquer. Cela ne change rien que la norme nulle soit inscrite, elle reste en lettre morte.

Par contre si le Syndic fait pression sur vous avec cette norme, une fois que vous l’avez avisé que la norme est nulle (je vous conseille la révision spécifique par un avocat qui envera la mise en demeure) et que cette pression se poursuit, je vous conseille de porter plainte pour « harcellement immobilier », qui consiste en un type de harcellement dans le but de provoquer l’auto-privation du droit de jouir du logement possédé ou loué.

 

Mais attention:

Si le Syndic approuve légalement une modification de ses statuts en interdisant les activités économiques en général, dans un immeuble où il n’y a pas de local direct qui en dépend, cette clause statutaire est pleinement légale et applicable et elle est devrait être inscrite au registre de la Propriété.

Ma spéciale recommendation de consulter un avocat dans ces cas-là vient du au fait qu’il n’est pas si facile d’interprêter la norme dans le sens qu’il a au cas par cas. Il faut véritablement avoir formé son esprit au langage et à la logique juridique et connaitre les normes dans leur ensemble et non les articles juste séparément. 

En tout état de cause, il s’agit d’une opinion juridique et la décision se trouve en ce moment devant le Tribunal Suprême et en attente de son critère interprétatif.

Pour plus d’informmations, voyez par vous-même la Loi de Propriété Horizontale espagnole publiée sur le B.O.E.  de 2022 (bulletin Officiel de l’Etat), ou le Code Civil catalan livre V (chapitre III sur les Propriétés Horizontales) sur le B.O.E  de 2015