He recibido varias consultas de personas a quienes les ha llegado información muy mal interpretada y publicada en algunos sitios web. Digo «mal entendida» porque el error proviene de las sutilezas legales que marcan toda la diferencia y lo entenderás:

De hecho, la regulación de las Comunidades de Propietarios en el Derecho español* permite a la Comunidad de Propietarios legislar sobre ciertos aspectos relacionados con el alquiler turístico, estableciendo un quórum de mayoría de 3/5: la normativa se refiere en particular a una decisión que llevaría al establecimiento de tarifas específicas para los propietarios de alquileres turísticos.

Imaginemos que dentro de una comunidad, entre los meses de junio y septiembre, los costos de electricidad se triplican debido al trasiego de turistas en el edificio y que los propietarios se niegan a asumir estos costos excesivos en comunidad. Llegan a un acuerdo en el que los propietarios de los alquileres asumen una parte de los costos eléctricos adicionales durante este período del año. Esto es legal.

Imaginemos que el problema en otra comunidad es que el conserje trabaja el doble porque debe controlar las entradas y salidas de turistas durante este período, entregando y recogiendo llaves. La Comunidad considera que si el conserje realiza actividades a favor de los propietarios de alquileres turísticos durante este período, o durante todo el año, debe asumir una cuota adicional de los costos que ocasiona el trabajo del conserje. Esto es legal.

Asimismo, si los turistas son demasiado ruidosos, la Comunidad establece normas específicas que permitirían expulsar a los turistas que hacen fiestas en los apartamentos entre las 24:00 y las 6:00 de la mañana. O que los turistas ya no tengan acceso a la terraza comunitaria, dada la forma en que se encuentra cada mañana. Esto es legal.

La Comunidad de Propietarios puede ir más allá al especificar bajo qué condiciones de respeto el turista es bienvenido en el edificio, las limitaciones de uso de las áreas comunes o según ciertos horarios. En realidad, se trata de normas que provienen del sentido común y de una buena convivencia en la comunidad.

¿En qué sentido abusaría el Síndico de un poder normativo?

Imagínese que un Síndico, no soportando el tabaco de los fumadores que salen de la tienda de tabaco de abajo, vota por mayoría absoluta que los locales de su edificio no pueden destinarse a la venta de tabaco, una actividad legal y regulada, y cuyas licencias dependen de la administración. Esto simplemente no tiene sentido. La Comunidad no tiene ese poder. Del mismo modo, si el Síndico votara en contra de destinar los apartamentos al alquiler turístico, esto también estaría yendo en contra de sus capacidades, de su poder normativo.

*En España, contamos con el Derecho nacional español, válido en todas las comunidades autónomas; y con derechos regionales, que son normas que restringen o aumentan los derechos y obligaciones de sus ciudadanos.

*En el Código Civil Catalán, por ejemplo, la mayoría pasa a ser de 4/5 o incluso unanimidad de votos para que estos aspectos puedan ser válidos. Nos encontramos entonces entre el 80 y el 100%, dependiendo de si el acuerdo versa o no sobre una modificación de las cuotas (participaciones de los vecinos en los gastos de la Comunidad). Por lo tanto, una Comunidad de Propietarios no tiene capacidad legislativa para PROHIBIR una actividad económica (no contaminante y no tóxica) dentro del edificio a través del Real Decreto 7/2019.

 

¿Qué sucede si una Comunidad de vecinos aprueba mediante el R-D 7/2019 la prohibición pura y simple del alquiler turístico y la publica en el Registro de la Propiedad Español?

Entendemos que esta norma es nula de pleno derecho. Esto significa que nunca debe aplicarse. No importa que la norma nula esté registrada, sigue siendo letra muerta. Sin embargo, si el Síndico te presiona con esta norma, una vez que le hayas avisado que la norma es nula (te recomiendo la revisión específica por un abogado que enviará la advertencia) y la presión continúa, te recomiendo que presentes una denuncia por «acoso inmobiliario», que consiste en un tipo de acoso con el objetivo de provocar la autoprivación del derecho a disfrutar de la vivienda propia o alquilada.

 

Pero tened cuidado:

Si la Comunidad aprueba legalmente una modificación de sus estatutos prohibiendo las actividades económicas en general, en un edificio donde no hay un local directamente dependiente de estas actividades, esta cláusula estatutaria es completamente legal y aplicable y debería ser registrada en el Registro de la Propiedad.

Mi recomendación especial de consultar a un abogado en estos casos se debe al hecho de que no es tan fácil interpretar la norma en el sentido que tiene en cada caso.